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深圳華僑城歡樂海岸模式之殤

发布时间:2019-11-09 04:20:54

深圳:华侨城欢乐海岸模式之殇

在华侨城的新一轮扩张中,欢乐海岸模式无疑是其今后依仗的重点,只不过这一模式如今却面临些许尴尬

12月13日,华侨城发布公告,将把深圳欢乐海岸旗下的“水秀”及“海洋奇梦馆”两项资产,作价2.26亿元出售予华侨城集团的全资子公司深圳华侨城欢乐海岸投资有限公司,但华侨城将继续保留这两项资产的经营权

华侨城在公告中表示,欢乐海岸投资公司最近三年并未实际经营,净资产为2.58亿元,净利润28.94万元而“水秀”及“海洋奇梦馆”两项资产今年前9月的营业收入为1130万元和493万元,利润总额则分别亏损2227万元及34万元

剥离亏损资产

对于此次交易,华侨城方面表示,主要是根据早前国资委的相关规定,华侨城集团将2.26亿元的国有资本预算资金注入欢乐海岸投资公司用于收购

华侨城还提到,此次交易旨在改善“水秀”及“海洋奇梦馆”两项资产的财务状况,进一步夯实该公司的资本实力

不过,相关分析师却认为,“水秀”及“海洋奇梦馆”两个项目还处于亏损当中,华侨城将其剥离出上市公司由集团接手,一方面可以换回现金流,同时也可以在一定程度上提升公司业绩与股东信心

该分析师还提到,由于水秀与海洋奇梦馆是整个欢乐海岸的有机组成部分,也是亮点所在,所以华侨城才会继续保留经营权,如果今后两个项目实现扭亏为盈,华侨城极有可能将项目权益收回

关于这点,华侨城自身亦坦承,若公司今后实施增发股份行为,将以增发股份方式将上述两项资产赎回

至于这两项资产的亏损是否会影响欢乐海岸的整体运营,上述分析师则表示影响不大,“由于这两个项目属于旅游文化性质类的产品,因而投资回报期肯定会相应长一些,在项目前期有亏损也较为正常,并且相比欢乐海岸中其他项目的投资也较小,因此整体影响其实并不大”

据申银万国日前的一份报告显示,水秀剧场能容纳2595人,投资规模近2亿元,为全球最大的多媒体现代水秀剧场,目前年均收入约3000万元,海洋奇梦馆年均收入则约4000万元

上述分析师还表示,由于有着稳定的收入,并且随着欢乐海岸逐渐进入成熟阶段,水秀和海洋奇梦馆这两部分也会实现盈利,只是时间会稍微长点

欢乐海岸模式之殇

从去年开始,华侨城已分别与深圳大鹏新区、福州、宁波、重庆和广东顺德等地签署合作框架协议,从而开始了第二轮全国扩张

华侨城相关高层也对观点地产新媒体表示,目前新一轮扩张主要有三种方式,一是依据原有欢乐谷模式,在目前已有深圳、北京、上海、天津、武汉及成都6个项目外,最新的一个项目就是福州,并且这种模式今后会有所调整,因为之前的欢乐谷项目单体投资在15亿左右,公司计划今后在一些省会城市投资8亿元左右的精品欢乐谷

另外,以深圳东部华侨城这种生态旅游项目为案例进行拓展,目前已完成布局的有云南华侨城和泰州华侨城,只不过这种模式对自然条件要求较高,有一定限制性

而最重要的扩张方式还是依据欢乐海岸这种“都市综合体+地产”模式进行拓展,上述高层人士表示,相比万达[简介 最新动态]和华润置地等公司的纯商业项目,欢乐海岸模式更强调休闲和娱乐,今后拓展的项目会根据实情尽量加入一些小的娱乐项目在内,如水秀、海洋馆、以及麦鲁小城等,这也是依托公司在旅游文化方面的优势而为,更是有别于其他商业项目的特色之处

“欢乐海岸的定位主要是以家庭消费为主,然后扩大文化、旅游的范围,相比欢乐谷以年青人为主的定位,其受众范围更大,并且可选目标城市也更多,公司新近拓展的宁波和佛山顺德就将依托这种模式,而像整个东部沿海一些人均收入较高的城市,如大连、青岛、杭州、温州、厦门、以及汕头等,都会是公司今后考虑进入的新市场”

事实上,作为华侨城突破扩张瓶颈而打造的欢乐海岸,自在深圳营业以来已取得初步成功,申银万国在日前的一份研报中还预计其年营收有望突破20亿元,这种模式也解决了一般商业物业回报周期过长的问题,并且将突破华侨城原欢乐谷模式的扩张瓶颈

根据申银万国的报告,欢乐海岸项目中回流现金最快的是蓝楹湾渡假公寓与华会所,平均年收入可以达到10亿元,而约8万平米的购物中心年收入也在1.5亿元左右,另外酒吧街、曲水街(餐饮)、蓝汐精品酒店(房间数57间)、万豪行政公寓(155间客房)等每年也可以贡献数亿元的收入

而在多数业内人士看来,除采取只租不售依靠高端物业的租金快速回流现金外,华侨城这种新型的都市综合体相比一般商业项目而言,其特别之处就在于融合了具有华侨城文化旅游特色的水秀、海洋奇梦馆等项目,这也是欢乐海岸的一大优势和卖点

但如今,作为特色的水秀和海洋奇梦馆却面临经营亏损问题,虽然这不会给欢乐海岸的整体运营造成太大影响,但多少还是会降低其今后异地扩张时的印象分,并且就欢乐海岸当前的模式而言,其扩张之路或许还将面临议价能力下降,以及地方政府可能不太认可的尴尬

就此,相关分析师表示,深圳欢乐海岸有其特殊性,因为所属土地是早前城府划拨,华侨城并不拥有土地的所有权,因而在土地成本投入方面其实并不大,这也是项目所有物业只租不售的一个原因,但如果异地复制就要承担更高的土地成本,必然对今后项目的盈利能力造成影响

另外,虽然深圳欢乐海岸较为成功,可复制的空间也很大,但如果华侨城单以这种模式进行扩张,能否得到地方政府的认可其实还是未知数,因为毕竟没有异地复制的成功案例

上述分析师还认为,地方政府对欢乐海岸的理解,可能还是一般传统的商业综合体,并不会特别注意其中的旅游文化内涵,而随着各地商业地产的大量涌现,以及电商的强大冲击,商业地产的热度会下降,难度则会上升,这种情况下,华侨城的优势能有多大发挥空间其实充满了不确定性

“福州、重庆以及深圳大鹏项目在签约之后一直没有进行正式拿地阶段,很可能就是在地价成本方面存在博弈,这也反应华侨城的议价能力在下降,同时拿地难度也在上升,不像早期通过欢乐谷这张名片能较为轻松的拿地”

该分析师还提到,欢乐海岸这种都市综合体能否打造成像欢乐谷一样的名片,还有待检验,而更为重要的是,相比万达的商业扩张模式,华侨城目前的起步也晚了,所以扩张难度会相应加大

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