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台湾出现现代包租公

发布时间:2019-10-13 05:20:13

  台湾出现“现代包租公”

  别等退休金 先赚30年

  “现代包租公”完全操盘守则

  他们是一群准退休族,人生才过完上半场,儿女无法自立,退休金不够多,但他们说:“亲儿子不可靠、股儿子也不可靠、只有哑巴儿子才可靠。”于是,他们加入“新包租族”的行列,自己预约未来的生活费……

  台北市松仁路的中油大楼里,近来最热门的话题是:“亲儿子靠不住,股儿子也不可靠,只有‘哑巴儿子’才可靠。”在中油工作三十二年的张妈妈说,她辛苦拉拔女儿长大,两人分别拿到哥伦比亚大学国际关系硕士、美国密西根州大药学博士,但快退休的她,却不敢奢望未来靠女儿养。

  几番思量,她最近终于决定,投入一百五十万元(新台币,下同),将原本位于捷运大坪林站后方的老公寓,装修成六个套房。她预计,这间公寓未来每个月可收进五万七千元租金,足够她退休后的生活费。在中油,和张妈妈一样的准退休员工就有一百多位,未来还会陆续增加。

  政治大学社会系教授顾忠华指出,养哑巴儿子的现象,反映出台湾社会的“代间契约”(contract between generation)正在改变。所谓的“代间契约”,指的是亲子之间,下一代要负担上一代退休生活照顾的无形契约,尤其现在七、八十岁的老人,仍保有养儿防老的概念。

  钱难赚:台股不振、利率低,越来越多人把眼光放向房地产

  这群五十岁至六十四岁间的人,就像三明治一样,被夹在奉养上一代与扶养下一代的压力间,急着找出路。这群人在台湾现在有三百四十万,占总人口的一五%,未来还会更多。

  而这三百四十万人,是台湾中产阶级的主干,过去,他们历经台湾股市大多头、房地产十年大空头的洗礼,如今面临人生下半场,他们的财务规划为什么弃股票而就房地产呢?

  关键有三。其一,台股不振。摊开过去六年来的台股报酬率,大盘下跌一八.二%,散户在股市赚钱的难度越来越高,且长期下来,股票因流动性高,容易沦为纸上富贵。反映在股市结构上,散户占总成交量的比例从八成降到近六成,许多人发现,股儿子不再可靠。

  其二,利率持续在低档盘旋。两岸问题不解,台湾长线发展陷入瓶颈,投资不振,金融市场高达八兆资金无处可去,形成新的“台湾钱淹脚目现象”,定存利率更从十年前超过八%,跌到只剩二%。所以,靠利息养老,也不可靠。

  其三,房地产走出谷底。挥别过去十年的大空头,台湾房地产从三年前起涨,今年总推案量将突破一兆元大关,创下十年新高。而相对过去十年全球房地产大涨,美国平均房价上涨一○○%,台湾涨幅相对落后,下档风险有限,且在二○○八年的利多预期下,“不动产”对这个族群产生极大魅力。于是,他们纷纷加入养“哑巴儿子”的行列,成为“新包租族”。以房子的保值特性,“新包租族”的金算盘等于先赚三十年的退休金。

  儿难靠:年轻人赚钱越来越困难,搞不好将来连买房子都有问题

  进一步看老年人的资产规划,六十五岁以上,懂得为自己保有资产者仅四三%。但到了五十岁这一代就升高到七○%。更有趣的是,这群人的资产保存形式,存款占第一(八一%),排名第二的就是不动产(占六四%)。

  “他们多半是五十岁上下的中产阶级,很懂得“打扮”房子,拉高价值。”住商不动产总经理林倩观察。以前房地产投资客顶多每坪投资个二、三万元装潢一下,让房子“可以看”而已。但这一波的装潢费已经拉高到每坪五、六万,不止让房子“好看”,也间接拉高房价,无论是出租或未来赚取价差,他们都专业许多。

  根据岛内“经建会”九月十九日刚出炉的住宅需求动向第二季调查,台北市房地产有超过二成三是投资客,而其中有近五成投资客是为了赚取租金收益。也就是说,现在台北每十个购屋者中,就有一人是为了当包租公或包租婆。

  养好房:每坪装潢费高达七万元,吸引高阶商务客,拉高报酬率

  五十四岁的陈妈妈,坐在她刚装潢好的第三户小套房里,正在跟室内设计师余君萍讨论装潢的细节。

  陈妈妈的小套房,采米白色内装,有现代味十足的镜子墙,十三坪的小套房看起来像二十六坪。一坪半的浴室里,摆着价值两万块的白色浴缸。她瞄准的是付得起高价房租的日本商务人士,因为日本人爱泡澡,她就买浴缸,连三十二吋液晶电视及全套家具都备齐了。陈妈妈还在电视机旁弄了一个小储藏室,高度可供日本商务房客放高尔夫球具。

  要当现代“新包租族”,不再只是买了房子后,就等着房客上门。“新包租族”要花更多心力打扮、管理自己的房子,寻求更好的报酬率。

  怎么说呢?首先,要了解复利的魔力。同样的五百万元,若放在二%的银行定存,和投资在固定年收益四%的生财工具,十年后,后者的总资产将达七百四十万元,足足比前者多出一百三十一万元,这笔钱可以用来乘坐高级邮轮环游世界,或者买一台BMW汽车。

  老更富:每月固定收入比定存高,还可拥有房子供养老

  但如果你现在没有五百万元,只要你够勤劳、也够耐烦,运用银行房贷的低利率,你就拥有一个发挥杠杆致富力量的机会。

  百事新亚房屋总经理汤凯宇举例,假设一个五百万元的小套房,你向银行取得百分之百的贷款成数,贷款利率三%,二十年下来,资金成本共一百六十五万元。

  若你将此套房出租,月收租金三万元,保守估计(每年扣除一个月租金当成房屋闲置、维修等成本),五年后,光租金就可回收一百六十五万元,把利息完全赚回来,不仅平常的现金流量不成问题,所收的租金则可以拿来逐步偿还房贷本金,二十年后还拥有一户既保本又增值的房子足供养老。

  低利率,让房地产投资可近性更高,只要选对地点,你就可以用小本钱滚出大财富。以黄素清为例,她只用了五百万元退休金,就滚出四个哑巴儿子,除了每月的租金收入外,现在她的四户小套房市场喊价已到二千八百五十万元,增值三百五十万元。

  许多人有个迷思,觉得买房子是高门槛,股票投资则是低门槛,事实不然。现在的股票投资,融资成数只有六成,融资利率则超过六%,但房地产贷款目前可贷成数高达九成,甚至百分之百,而且贷款利率不到三%。

  此外,包租族对于景气与利率的变化,也要勤做功课。因为利率是左右租金报酬率的关键因素,利低率,让投资房地产的资金成本低、机会成本也低,但若长期趋势逆转,利率面临大幅或连续调涨压力,租金报酬率有可能会出现负值,或机会成本过高,此时就不适合从事此投资行为。

  林倩指出,台湾房地产虽然近期处于三年来相对高档,但相对国际市场,台湾房地产的长期价值仍被低估。再看“经建会”的住宅需求动向第二季调查,岛内住宅需求面信心比上一季,以及去年同期仍持续增加,显示房地产前景仍持续看好。而且以台北市为例,租屋搜寻者预期租金上涨之比例持续增加,已超过四成,显示对于未来租金上涨将具有支撑作用。

  而面临“代间契约”改变压力的中产阶级人口,当他们从事业高峰逐渐转向退休生活,手上握有的资产,势必转向追求稳定的报酬,这股力量,也将逐渐改变台湾房地产过去十年空头的颓势。

  来源:台湾《商业周刊》,略有删节

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